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首页  »  百声网  »  全国首例住宅土地使用权到期 需花三成房价续地
作者:百度

文章导读:根据温州媒体此前报道称,当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地使用权到期了。如果要续期,必须再缴纳土地出让金,而这部分总额接近了房价总额约三分之一。

  ◎每经记者 徐杰

  温州商品房的土地年限到期如何续期,已引发社会各界关注和热议。

  根据温州媒体此前报道称,当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地使用权到期了。如果要续期,必须再缴纳土地出让金,而这部分总额接近了房价总额约三分之一。

  从全国整体而言,由于目前有关土地年限续期如何执行仍没有标准,温州上述风波随即引发“土地续期费用为总房价的三分之一”标准误解。“目前还没有1例续期成功办出,方案还没有定论,目前也没有倾向性方案。”4月17日,温州市国土资源局负责媒体采访业务的人士在电话中给《每日经济新闻》记者回应。

  实际上,房产的土地年限到期已有先例,2004年深圳也曾面临这样的问题,但根据地方性规定,需要补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付,此举大受市场欢迎。

  温州:好几套方案上报

  上个月,温州多位市民在买卖二手房时发现,手中的土地证在今年3月初已经过期,交易被迫中止。

  这些购房者从温州市鹿城区行政审批窗口获悉,要拿到新的土地证,必须补缴费用延长土地使用期限,其中有一套房,初步估算续期费大约要30万元,而这套房子总价才65.8万元(因为地价等原因,续期费已经超过1/3)。

  “上述房产只是个案,不具有普遍性,更不是政策标准,目前我们已经建议这套房子暂缓办理,待政策明确后再行办理。”上述温州国土资源局负责媒体采访人士对《每日经济新闻》记者称,目前还没有1例续期成功办出。

  另经温州国土部门初步摸排,单温州鹿城区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗(套),“这些快要到期的房产主要集中在鹿城区。”该温州市国土资源局人士称。

  记者注意到,针对温州房产土地年限到期如何续期有多种方案,其一,据浙江省内媒体《都市快报》援引温州市土地登记交易中心的工作人员介绍称,在国家没有出台细则的情况下,如果还没过期,可以在转让时按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金,重新取得70年土地使用权。但是一旦过期,就只能全额缴纳土地出让金。

  另外还有媒体称,目前温州倾向于采用划拨土地转为出让的方式缴纳标准,收取契税2%的土地出让金来完成续期,如果按照这样的标准,总价100万元的房子续期只要缴纳一两万元的土地出让金,“这只是选项之一,目前有好几套方案已经上报,没有任何倾向性方案。”对于上述两种方案,上述温州国土资源局人士解释。

  另据《温州日报》报道称,4月14日,温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示,温州正在研究这个问题,并采取了三个做法,一是积极向上面反映,但还没有收到明确答复。“二是目前已着手起草政策建议的初稿,进行讨论后提交给上级;三是对于现在想要续期的市民,我们随时欢迎,并给予优先办理。”

  深圳:10年前补缴地价的35%

  实际上,10年前商品房年限到期就引起了轩然大波。

  2004年4月,深圳市人民政府关于印发《深圳市到期房地产续期若干规定》(以下简称《规定》)的通知,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。

  公开信息显示,1980年8月,深圳特区正式成立,深圳国际商业大厦就在这个时候破土动工。2000年左右,该大厦因土地使用权到期。事实上,在深圳,像国商大厦这样使用“特区年限”的土地就有73平方公里。这些都是在1988年之前,依据深圳地方法规无偿划拨的。国际商业大厦的土地使用权只有20年,到2001年12月31日截止。

  《规定》对此作了详细规定,虽然不补缴地价并不影响使用,但这样的房产无法出售过户。同时,基准地价不断上涨(2006年出台的基准地价比2004年上调了30%~40%),早交地价成本更低,这也鼓励业主及早缴纳。据当时的媒体报道,《规定》受到了业主们的欢迎,因为不再是100%补地价,而是打了个3.5折。于是,不少开发商纷纷进驻小区改造,罗湖区的老房子也“似乎是越老越值钱”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,深圳此前的案例,其实本质上和温州是一样的,即属于非完全性质、具有非典型性的产权属性。对于此类物业的土地使用权延续做法,通过征收相应土地价款的一部分或者征收房价的一部分,比较符合实际,是对此前土地增值部分的一个重新分配。

  严跃进认为,对于70年产权住房来说,考虑此类问题为时过早,并不值得过于担忧,因为实际上很多住房的交易时间基本上也是在近20年。

  浙江省社科院房地产研究所研究员王永太表示,中国土地出让金之高,实际是永久使用权性质,只是因为所有制的限制,被限定在70年之内。如果是70年产权的,应该无偿续用,再延长70年就行了。但是50年或者其他年限的,可以补交到70年产权,然后再延长70年,“考虑到实际情况,还是应该给一个折扣的,否则也不太合适。”

  专家:普通民众无需太担心

  事实上,房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中,土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,民用住宅用地权属年限最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商用建筑用地最高为40年。

  而房屋所有权属于个人产权。根据《物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条,私人对其合法的收入、房屋不动产享有所有权,其年限是永久的。同时,第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但是,同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  上海金融与法律研究院研究员聂日明日前撰文称,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

  新房开发时,开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金,而土地使用权到期以后,续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式,各地实践中,一般通过基准地价来计算土地出让金。

  只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高,300万元的房产,要缴100万元的土地出让金,相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍。

  聂日明认为,未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金,恐怕会有不良影响。可行的解决路径有两种:第一,大幅度降低“续期”的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。

  严跃进则认为,对于70年产权的住房,主流的做法是后续用地使用权会自动更新,而非补缴,所以普通民众并不需要太担心。而部分土地使用年限不清晰,或明显短于30年,则补缴可能性比较大,尤其是一些市中心的用地用房,但此类物业估计比例不大。

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